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안녕하세요

저번 시간에는 경매의 진행순서 중 두번째인 배당요구의 종기 결정 및 공고에 대해 알아봤습니다.

오늘은 세번째 경매 진행순서 인 매각의 준비와 네번째 순서인 매각방법 등의 지정. 공고. 통지에 대하여 알아보겠습니다.

그럼 시작하기 전에 다들 힘내시고 홧팅!

경매의 진행순서 세번째
매각의 준비

매각의 준비

법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저 매각 가격을 결정합니다.
경매개시 결정이 내려지면 법원은 경매할 부동산을 입찰의 방법으로 매각하여 현금화하기 위한 준비를 합니다.

(1) 현황조사

법원은 경매개시 결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명합니다. 매수희망자는 집행관이 작성한 현황조사보고서를 통해 부동산에 관한 정보를 얻을 수 있습니다.

(2) 부동산의 평가 및 최저 매각 가격의 결정

법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저 매각 가격을 결정합니다. 최저 매각 가격은 매각을 허가할 수 있는 최저의 가격으로서 그보다 낮은 가격으로 하는 매수신고에 대하여는 매각이 허가되지 않습니다.

(3) 매각물건명세서의 작성, 비치

법원은 ① 부동산의 표시, ② 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, ③ 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, ④ 매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성합니다. 매각물건명세서는 누구든지 볼 수 있도록 매각기일의 1주일 전까지 법원에 비치합니다. 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본도 매각물건명세서와 함께 비치됩니다. 3~4회의 매각기일과 매각 결정 기일을 일괄하여 지정한 경우에는 매 회의 매각기일의 1주일 전까지 매각물건명세서를 작성, 비치합니다.

(4) 공과를 주관하는 공무소에 대한 최고

법원은 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 경매할 부동산에 관란 채권의 유무와 한도를 배당요구의 종기까지 통지하도록 최고합니다. 이는 우선 채권인 조세채권의 유무, 최저 매각 가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하고도 남을 가망(다음부터 잉여의 가망이라 함)이 있는지 여부를 확인함과 동시에, 주관 공무소로 하여금 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주기 위한 것입니다.

(5) 이해관계인에 대한 채권신고의 최고

법원은 등기기록에 기입된 부동산 위의 권리자 등에 대하여 자신의 채권의 원금, 이자, 비용, 기타 부대 채권에 관한 계산서를 배당요구 종기까지 제출하도록 최고합니다. 이 역시 우선 채권의 유무, 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인하고, 배당요구의 기회를 주는 의미가 있습니다.

경매의 진행순서 네번째
매각방법 등의 지정. 공고. 통지

매각방법 등의 지정. 공고. 통지

매각방법으로는, 매수 신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방법과, 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰방법이 있습니다. 법원은 두 방법 중 하나를 선택하고 매각기일 등을 지정하여 통지. 공고를 합니다.

(1) 매각기일 및 매각 결정 기일의 지정

법원은 잉여의 가망이 없다는 등의 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는, 직권으로 매각기일과 매각 결정 기일을 지정합니다. 최초의 매각기일은 공고일부터 14일 이상의 간격을 두고 지정됩니다. 매각 결정 기일은 대채 매각기일부터 7일 뒤로 지정됩니다.

매각기일 및 매각 결정 기일의 지정은 원칙적으로 입찰을 실시할 때마다 하여야 하나, 3~4회 정도의 기일을 일괄하여 지정할 수도 있습니다.

(2) 매각기일의 공고

매각가일과 매각 결정 기일을 지정한 때에는 법원은 이를 공고합니다.

매각기일의 공고에는 부동산의 표시

 1. 부동산의 표시

 2. 강제집행으로 매각한다는 취지와 그 매각방법

 3. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금의 유무와 그 액수

 4. 매각의 일시, 장소와 매각을 실시할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우에는 입찰기간, 장소

 5. 최저 매각 가격

 6. 매각 결정의 일시 및 장소,

 7. 매각물건명세서 현황조사보고서 및 평가의 사본을 매각기일 전에 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는      취지

 8. 등기기록에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 취지

 9. 이해관계인이 매각기일에 출석할 수 있다는 취지

 10. 일괄매각의 결정을 한 때에는 그 취지

 11. 매수인의 자격을 제한한 때에는 매각기일의 공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 합니다.  공고사항의 요지는 인터넷 법원 경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)에서도 확인할 수 있습니다. 매  각기 일에 관한 공고는 그 요지를 일간신문에도 게재합니다.

(3) 매각기일의 통지

법원은 매각기일과 매각 결정 기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지합니다. 그 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송하여 할 수 있습니다. 이 경우 통지를 발송한 때 송달된 것으로 간주합니다.

오늘은 경매의 절차 순서 중 세 번째인 매각의 준비와

네번쨰인 매각방법 등의 지정. 공고. 통지 관하여관하여 알아봤습니다.

다음 시간에는 다음 진행 순서인 매각의 실시 대하여 알아보도록 하겠습니다.

힘드시겠지만 오늘도 화이팅 입니다.!

이상입니다. 읽어주셔서 감사합니다.

안녕하세요

저번 시간에는 경매의 진행순서 첫 번째경매신청 및 경매개시 결정을를 알아봤습니다.

지금부터는 경매 진행순서 두 번째인 배당요구의 종기 결정 및 공고에 대해서 알아보겠습니다.

그럼 시작하기 전에 다들 힘내시고 홧팅!

경매의 진행순서 두 번째
배당요구의 종기 및 결정 및 공고

배당요구의 종기 결정 및 공고

매각할 부동산이 압류되면, 집행 법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 법원은 경매개시 결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원경매정보 홈페이지의 법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.
경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 동기를 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고합니다.

(1) 배당요구의 종기 결정

경매개시 결정에 따른 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달되거나 개시결정 기입등기가 된 때에 발생하는데, 집행 법원은 그 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 종기를 결정합니다. 배당요구의 종기는 첫 매각기일 이전의 날짜로 결정됩니다.

(2) 배당요구의 종기 공고

배당요구의 종기가 정하여지면 법원은 즉시 경매개시 결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고합니다.

(3) 배당요구를 하지 아니한 경우의 불이익

배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자[아래 (5) 참조]가 아니라면 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있습니다. 배당요구를 하지 않는 경우에는 선순위 채권자라도 경매절차에 배당을 받을 수 없게 될 뿐만 아니라 자기보다 후순위 채권자로서 배당을 받은 자를 상대로 부당이득반환청구를 하여 배당액에 해당하는 금액을 돌려받을 수도 없습니다.

첫 경매개시 결정 등기 전에 가압류 등기를 마친 채권자의 경우에는 배당요구를 하지 않아도 등기기록에 등재된 가압류 금액에 따라 배당을 받을 수 있으나, 이미 본안소송에서 가압류금액 이상의 승소 판결을 받았다면 위 기간 내에 집행력 있는 정본에 의하여 배당요구를 할 필요가 있으며 그렇지 않으면 가압류 금액을 넘는 부분에 대하여는 전혀 배당에 참가할 수 었게 되는 등 일정한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자에 해당하더라도 배당요구를 할 필요가 있는 경우도 있습니다.

(4) 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자

가. 집행력 있는 정본을 가진 채권자

나. 민법, 상법, 기타 법률에 의하여 우선변제 청구권이 있는 채권자(주택임대차 보호법에 의한 소액임차인, 확정일자부             임차인, 근로기준법에 의한 임금채권자, 상법에 의한 고용관계로 인한 채권이 있는 자 등)

다. 첫 경매개시 결정 등기 후에 가압류한 채권자

라. 국세 등의 교부청구권자.

     국세 등 조세채권 외에 국민건강보험법, 산업재해보상보험법, 국민연금법에 의한 보험료 기타 징수금의 청구권을               갖는 자.

(5) 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자

첫 경매개시 결정 등기 전에 이미 등기를 마친 담보권자, 임차권 등기권자, 체납처분에 의한 압류 등기권자, 가압류권자, 배당요구의 종기까지 한 경매신청에 의하여 이중 경매개시 결정이 된 경우 이중 경매 신청인

오늘은 경매의 절차 순서 중 두 번째인 배당요구의 종기 결정 및 공고 관하여 알아봤습니다.

다음 시간에는 다음 진행 순서인 매각의 준비 대하여 알아보도록 하겠습니다.

힘드시겠지만 오늘도 화이팅 입니다.!

이상입니다. 읽어주셔서 감사합니다.

안녕하세요

저번 시간에는 경매 절차에 대한 개요를 알아봤습니다.

지금부터는 경매가 진행되는 순서대로 보기 쉽고 이해하기 쉽게 하나하나 알아보려고 합니다.

그럼 시작하기 전에 다들 힘내시고 홧팅!

경매의 진행순서 첫번째
경매신청 및 경매개시 결정

채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시 결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시 결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기기록에 기입하도록 합니다. 법원은 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달합니다.

경매의 신청

경매절차가 강제경매와 임의경매로 나눠지게 되므로, 경매신청도 강제경매신청과 임의경매신청으로 나눌 수 있습니다. 강제경매를 신청하려면, 강제경매 신청서를 작성한 다음, 첨부서류와 함께 관할 법원에 제출하여야 합니다.

(1) 강제경매신청서 작성 요청

     강제경매의 신청은 서면으로 하여야 하며, 신청서에는 다음의 사항을 기재하고 기명날인하여야 합니다.

   ① 재권자와 채무자의 성명과 주소

   ② 집행 법원

   ③ 부동산의 표시 

      강제경매의 대상이 될 부동산을 특정하여 표시하여야 합니다. 일반적으로 부동산 등기사항 전부증명서의 표제부에              기재되어 있는 사항을 기재하면 됩니다.    

   ④강제경매에 의하여 변제를 받고자 하는 일정한 채권과 그 청구액

      강제경매에서 변제를 받으려고 하는 청구액 전액을 기재하여야 합니다.

   ⑤집행할 수 있는 일정한 집행권원

       집행권원은 일정한 사법상의 이행청구권의 존재 및 범위를 표시하고 그 청구권에 집행력을 인정한 공정의 증서를 말합니다. 확정된 종국판결, 가집행의 선고가 있는 종국판결 소송상 화해조서, 확정된 지급명령, 확정된 화해권고 결정           등이 집행권원에 해당 합니다.

(2) 첨부서류

     강제경매를 신청함에 있어서 갖추어야 할 첨부서류는 다음과 같습니다.

   ① 집행권원의 집행력 있는 정본

   ② 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류

    집행권원의 송달 증명서(다만, 이행권고 결정 정본이나 지급명령 정본상에 송달 일자가 부기되어 있는 경우에는 제출          생략 가능), 조건 성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건 성취 집행문(조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과      승계 집 행문 및 각 경우의 증명서(승계 사실이 법원에 명백한 경우 제외)의 송달 증명서, 담보제공의 공정증서 및 그            등본의  송달증명서, 반대 의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행 불능 증명서 등이 이에 해당합니다.

   ③ 부동산 등기사항 전부증명서나 이를 대신할 수 있는 서류

   ④ 부동산 목록 10통

   ⑤ 수입인지 5,000원(수 개의 집행권원 또는 담보권에 기하여 신청하는 경우에는 집행권원 또는 담보 권수 1개당 5,000           원의 인지를 붙임)

   ⑥ 대법원 수입증지 부동산 1개당 3,000원 첩부(단독주택은 토지와 건물을 각각 하나의 부동산으로 보며, 아파트, 연립,          다세대 주택은 토지와 건물을 하나의 부동산으로 봄)

   ⑦ 등록세(청구 채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필 확인서 1통

   ⑧ 비용의 예납 : 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황 조사료, 신문공고료, 매각 수수료 등의 비용을 미리 내          야  합니다.

※ 신청인이 법인일 경우에는 대표자의 자격을 증명할 자격증명서(예컨대, 법인등기사항 일부증명서), 대리인을 통하여 신청할 경우에는 대리인의 자격을 증명할 위임장을 제출하여야 합니다.

(3) 관할법원

      강제경매 신청서를 제출할 관할 법원은 경매 대상 부동산의 소재지를 관할하는 법원입니다.

경매개시 결정

• 법원은 신청서와 첨부서류를 검토하여 강제집행의 요건, 집행 개시의 요건 및 강제경매에 특히 팔 요한 요건(부동산이 채무자의 소유일 것, 압류금지 부동산이 아닐 것) 등에 관하여 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매 개시 결정을 합니다. 신청이 접수된 경우에도 집행법원은 임의경매에 필요한 요건(저당권의 존재 등)에 관하여 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되는 임의경매 개시결정을 합니다.

경매개시 결정 기입등기의 촉탁

• 법원은 경매개시 결정을 하면 즉시 그 사유를 등기기록에 기입할 것을 등기관에게 촉탁합니다. 등기관은 법원의 촉탁에 따라 경매개시 결정의 기입등기를 합니다.

경매개시 결정문의 송달

• 법원은 채무자에게 경매개시결정 정본을 송달합니다. 임의경매의 경우에는 경매 개시 결정을 소유자에게만 송달하면 족하지만, 실무상으로는 소유자와 채무자 모두에게 송달하고 있습니다.

오늘은 경매의 절차 순서 중 첫번쨰인 경매신청 및 경매개시 결정에 관하여 적어 봤습니다.

다음 시간에는 다음 진행 순서인 배당요구의 종기 결정 및 공고에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

힘드시겠지만 오늘도 화이팅 입니다.!

이상입니다. 읽어주셔서 감사합니다.

안녕하세요

저번 시간에는 경매가 가능 한 대상에 대하여 알아봤는데요

지금부터는 부동산 경매가 어떻게 시작하고 낙찰되는지를 알아볼까 합니다.

맞보기로 부동산 경매 절차 및 개요 알아보고 다음 시간부터 순서대로 알아보려 합니다.

그럼 시작하기 전에 다들 힘내시고 홧팅!

부동산 경매절차 개요

• 부동산에 대한 경매절차에는 강제경매와 임의경매의 두 절차가 있습니다. 두 절차 사이에는 큰 차이가 없기 때문에 강제경매를 중심으로 설명하고, 임의경매에 관하여는 차이가 있는 경우에만 설명하도록 하겠습니다.
• 강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차입니다. 예컨대, 채권자가 채무자를 상대로 승소 판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우가 있습니다. 이 경우 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매입니다.
• 임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말합니다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는데, 이것이 임의 경매입니다.
• 경매절차는 대체로 목적물을 압류하여 -> 현금화 한 다음 -> 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행됩니다.
• 다음부터 진행하는 내용은 2002. 7. 1.부터 시행된 민사집행법에 따른 것입니다. 2002. 6. 30. 이전에 신청된 경매사건에 대하여는 계정 전의 민사집행법이 적용되기 때문에 경매 절차가 다음에서 설명하는 내용과 다르게 진행될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

부동산 강제경매 진행 순서

부동산 경매절차는 일반적으로 

1. 경매신청 및 경매개시 결정
2. 배당요구의 종기, 결정 및 공고
3. 매각의 준비
4. 매각방법 등의 지정. 공고. 통지
5. 매각의 실시
6. 매각 결정 절차
7. 매각대금의 납부
8. 소유권 이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령
9. 배당절차

순으로 진행되고 있습니다.

*강제경매 진행 순서

단어 알고 가기

    ▶ 배당요구의 종기에서 '종기' 란?

       : 어떤 일이 끝나는 시기로, 법률 행위의 효력이 소멸하는 기한을 말합니다. 그리고 '종기일'을 줄여 '종기'라고 합니다.

    ▶ 등기 촉탁에서 '촉탁' 이란?

       : 당사자의 신청에 따르지 아니하고, 법원이나 그 밖의 관청이 등기소에 위임하여 행하는 등기로써, 경매 신청 등기               등의 법률의 규정이 있을 때 행하여집니다.

오늘은 경매의 절차 및 개요에 관하여 적어 봤습니다.

다음 시간부터는 경매의 절차 순서대로 알아보도록 하겠습니다.

힘드시겠지만 오늘도 화이팅 입니다.!

이상입니다. 읽어주셔서 감사합니다.