1. 부동산 경매의 대상 - 부동산
안녕하세요
오늘은 부동산 경매가 어떤 것들이 대상이 되는지 알아보도록 하겠습니다.
그럼 다들 파이팅 하시고 시작해보겠습니다.
부동산 경매의 대상 - 부동산
토지와 토지의 정착물을 각각 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다. 그러나 토지의 정착물이 토지의 본질적인 구성 부분이 되는 경우에는 토지와 별개로 경매될 수 없으며, 건축 중인 건물로서 아직 건물의 요건을 갖추지 못한 경우 역시 경매의 대상이 될 수 없습니다.
부동산
"부동산" 이란?
- "부동산"이란 토지와 그 정착물을 의미하며(「민법」 제 99조 제1항), 특히 토지는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 지상과 지하까지도 포함합니다.(「민법」 제212조).
토지
- 대지, 농지, 산지 등의 토지는 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.
토지의 정착물
▶ 건물
- 도랑이나 돌담 등의 건축물은 토지의 본질적인 구성부분이 되는 정착물로써 토지와 분리해서 경매될 수 었습니다. 그러나, 주택, 상가건물 등의 건물은 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되므로(「부동산 등기법」 제14조 1항) 부 동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.
※ 건물이 독립된 부동산의 요건을 갖추기 위해서는 최소한의 기둥, 지붕, 그리고 주벽이 있어야 합니다.(대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592 판결, 대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다 51872 판결).
- 건축 중인 건물로서 사회통념상 아직 건물이라고 할 수 없는 단계의 건물은 유체동산으로 보기 때문에 부동산 경매 가 아닌 동산 경매의 절차를 따라야 합니다. 그러나 건축이 어느 정도 완성되었거나, 이미 완성되었음에도 불구하고 준공검사를 받지 않아 보존등기를 경료하지 못한 건물은 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.
- 한편, 건물이 증축된 경우에 그 증축 부분은 부동산 경매의 대상이 될 수도, 되지 않을 수도 있습니다. 증축 부분을 독립된 부동산으로 보는 경우에는 경매될 수 있지만, 기존 건물에 부합된 것으로 보는 경우에는 증축 부분만 독립 적으로 경매될 수 없습니다. 증측 부분이 독립된 부동산인지 부합물인지는 아래 표를 참고해주시기 바랍니다.
| No | 독립된 부동산인지 부합물인지 판단하는 기준(대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결) |
| 1 | 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조 |
| 2 | 용도와 기능 면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지 여부 |
| 3 | 증축해서 이를 소유하는 사람의 의사를 반영 |
▶ 수목(樹木)
- 토지 위에 자라고 있는 수목이 미등기 된 경우에는 그 수목을 토지의 일부로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다.
- 그러나 소유권 보존등기를 한 수목, 즉 입목은 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있습니다. 또한 명인방법을 갖춘 수목 역시 독립된 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있습니다.
다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우 - 공유 부동산
공유 부동산
- 다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우에 그 공유지분은 독립해서 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.
- 그러나 아파트 등 집합건물의 대지 사용권은 전유 부분과 분리해서 처분할 수 없으므로, 특약이 없는 한 그 대지사용권에 대한 공유지분만 경매될 수 없습니다.
단어 알고 가기
- 명인방법 이란?
- 명인방법은 수목의 집단 또는 미분리 과실의 소유권이 누구에게 속하는지를 제 3자가 알 수 있도록 하는 공시방법을 로, 경계를 구분하고 소유자의 이름이 적힌 팻말을 설치하는 등의 방법이 사용됩니다.
- 대지사용권 이란?
- 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리로 소유권, 전세권, 임차권 등이 있 습니다.
- 전유부분 이란?
- 구분소유권의 목적인 건물 부분을 말합니다.
오늘은 경매의 대상 중 부동산에 관하여 적어 봤습니다.
법적인 용어와 판례 등이 첨부돼있어, 공인중개사 민법과 도 관련이 있는 내용입니다.
참고하시고 힘드시겠지만 오늘도 화이팅 입니다.!
이상입니다. 읽어주셔서 감사합니다.
