5.경매 중요 기초 용어 네번째
안녕하세요
오랜만에 경매 관련 내용으로 글을 올리네요~~
오늘은 기초 용어 네 번째 시간입니다. 지루해도 알아야 할 용어들이니
다들 힘내서 공부하면 추후에 경매 진행 시에도 도움이 많이 될 거라 믿어 의심치 않습니다.
그럼 시작하겠습니다.
(31) 감정평가서
법원은 경매를 진행할 매각기일을 정하기 전, 국가에서 시험을 통해 선출된 감정평가사에게 해당 물건(부동산 또는 토지 등)의 대한 평가 요청을 합니다. 의뢰를 받은 감정평가사는 해당 물건의 시세와 위치 등의 각종 산출 근거를 감안하여 감정가를 제시하게 되고, 법원은 해당 자료를 토대로 최저 매각가를 정하게 되는 자료를 감정평가서라고 합니다.
감정평가서는 자료와 근거등의 산출자료로 시세와 다소 차이가 있을 수 있기에 입찰 전 전체적인 부동산 동향과 주변 시세 등을 감안하여 입찰에 참가하는 것이 좋습니다.
(32) 현황조사보고서
법원은 경매개시결정 후 지체 없이 집행관에게 현황조사를 명하는데, 집행관은 해당 물건에 방문하여 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금액, 임대차 기간 등의 현황을 조사하게 되며, 만약 폐문부재로 인하여 거주자 확인이 불가능할 시에는 집행관은 경매 안내장을 현관에 붙이고, 주민센터에 방문, 전입세대 열람을 하게 되며, 현재 점유 상황을 조사하게 됩니다.
조사를 완료한 집행관은 그 조사내용을 상세히 작성하여 법원에 제출하게 되고, 누구나 볼 수 있게 하고 있습니다.
이때 주의해야 할 것은 현황조사서를 100% 신뢰 하지 말고(참고 정도), 입찰 전 해당 물건에 대하여 직접 조사를 통하여 추후 불이익이 발생하여 손해 보는 일이 없도록 해야 합니다.
(33) 매각물건명세서
법원에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 지상권의 개요 등을 기재된 공적 서류로써 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하고 있습니다.
(34) 특별매각조건
그 경매사건에만 특별히 붙는 것으로, 재매각 물건의 입찰보증금이 20% 인 경우, 농지취득자격증명서(농취증), 주무관청의 허가서 제출 등이 있습니다. 이런 물건들은 한번 더 확인하여 불이익이 없도록 꼼꼼히 챙기는 것이 중요합니다.
(35) 이해관계인
경매 절차에서 특정한 사실에 관하여 법률상의 이해관계를 가진 자를 말하며, 이미 보유하고 있는 자기의 권리, 의무를 특별히 보호할 필요가 있는 자를 말하며, 그 들에 대해서는 경매 절차 전반에 관여할 권리가 있다고 합니다.
(36) 토지 별도 등기
건물등기부와 토지 등기부가 각각 존재하며, 집합건물인 경우 토지와 건물이 일체가 되어 거래가 되도록 되어 있어 집합건물등기로만 확인이 가능하지만, 집합건물 등기부에서 대지권에 '별도 등기 있음'이라고 기재되어 있는 것은 토지에 건물과 다른 등기가 있다는 것으로, 집합건물의 토지에 저당권(은행 대출 외) 등 제한물권이 설정이 되어 있는 뜻으로, 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기 기록에 '토지에 별도의 등기가 있다'는 표시를 하기 위한 내용을 말하는 것입니다.
(37) 대지권 미등기
건물에만 등기가 되어 있고, 토지 등기부가 존재하지 않는 경우로, 원래 대지사용권이 없으면 낙찰 후 대지권을 취득할 수 었지만, 미등기 집합건물(아파트 등)에 대하여 경매신청이 있는 경우 대지사용권을 매각 목적물에 포함되는 것으로 보고, 그에 대한 감정평가액을 최저매각가에 포함시켰다면 일반적으로 문제가 없는 것으로 보고 대지권 등기에 문제가 없습니다.
원칙적으로 대지사용권은 전우 부분 건물의 종 된 권리 로지만, 대지권 등기가 가능하나 고의 또는 절차 미비 등으로 등기를 하지 않았을 경우 대금 납부 후 대지지분의 소유권 이전이 가능합니다. 그러나 신규 분양 아파트의 경우 분양대금 미납분으로 인하여 대지권 미등기 시 대지 부분의 미납금을 추가로 납부해야 대지권 등기가 가능하니, 주의가 필요합니다.
(38) 토지 근저당권 인수
아파트, 다세대 등의 집합건물이 아닌, 건물과 토지가 각각 있는 다가구주택에서 건물이 아닌 토지 부분에 근저당권이 있으면, 해당 근저당 채권액을 매수인이 책임져야 된다는 것을 말합니다.
(39) 제시외 건물
경매 대상인 토지 위에 있는 경매 대상이 아닌 건물을 말하며, 경매에서 제시 외 건물은 대부분 미등기나 무허가 부속건축물이 대부분인데, 창고, 옥탑방, 보일러실, 옥외 화장실, 이동식 컨테이너 등을 말합니다. 미등기인 제이회 건물은 '입찰 외' 건물 등으로 표시되는데, 낙찰 후 법정 지상권 성립 여부 등의 문제를 살펴보아야 하며, 개별 물건마다 별도의 처리 문제를 강구해야 합니다.
(40) 배당요구
강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받기 위한 방법으로, 우리 민사소송법은 평등 배당주의를 취하므로 압류 채원자가 이외의 채권자도 배당요구에 의하여 평등한 배당을 받을 수 있습니다.
부동산의 강제경매 및 강재 관리에 있어서 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시 결정이 등된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법. 상법 그 밖의 법률에 의하여 우선변제 청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있습니다.
주의할 점은 배당요구 종기까지 배당 요구를 신청해야 하며, 이때까지 요구하지 않을 시, 매각 대금으로부터 배당을 받을 수 없으며, 그 후 배당을 받은 후순위 채권자를 상대로 부당이득 반환 성구를 할 수도 없으니 이점 참고하시기 바랍니다.
오늘은 여기까지 입니다.
다음번 글이 기초용어 마지막 시간입니다.
얼마 남지 않았지만 힘내서 공부하세요~~
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
